七月两极分化持续长沙内五区商品住宅供销双降


ʱ䣺2019-08-11

  随着房企年中任务结束,快节奏之后开发商进入供销常规调整阶段,体现在市场层面,开盘项目明显减少,客户购房热情减弱。湖南世联提供的数据就指出,7 月份长沙楼市客户上门指数环比下滑 23%。

  2019 年以来,长沙房地产市场两极分化严重,香港开奖结果!高价、偏远区域项目去化愈发艰难,刚需现金流产品持续表现亮眼,二级市场作用于一级土地市场,刚需现金流地块持续受偏好,预计未来竞争集中在刚需快速回现产品,因品质相近,竞争将更趋激烈。

  7 月,开发商进入调整期。长沙市场部分住宅项目持销阶段通过团购、一次性付款优惠、特价房源等短期优惠活动吸引客户,出清前期供应放量积压的库存。绝大部分项目推出老带新、分销、转介奖励等政策蓄客促销。

  湖南世联行市场知识中心数据显示,7 月长沙内五区商品房供应 66 万㎡,骤减六成,处于低位;成交 103 万㎡,环比减少 25%,成交均价 10986 元 /㎡,环比降 2%。

  内五区商品住宅供销双降,供应 55 万㎡,同比减少 25%,环比减少 61%;成交 93 万㎡,同比减少 33%, 环比减少 28%,价格基本平稳。

  库存方面,内五区商品住宅目前整体供小于求,供销比为 0.59,库存面积微降至 1117 万㎡,出清周期为 13 个月。

  长沙什么面积段的房子最好卖?湖南世联统计,长沙内五区近一年商品住宅成交,90-144㎡面积段占比 74%,占据市场主流,在限购背景之下,120-144㎡面积段成交比重呈加大趋势。

  连续两月受阳光城尚东湾、纳爱斯阳光丽城、江山帝景、邦盛水岸御园等刚需项目大量成交影响,7000-9000 元 /㎡的房源占比增加,达 30% 左右。高性价比项目为 7 月份市场走量主流,销售 TOP10 排行中占比 60-70%。

  7 月份公寓供应 7 万㎡,环比下降 50%,成交 9 万㎡,环比上涨 25%;雨花区因碧桂园城市之光、万科金色麦田、明昇壹城等项目热销,成交排名第一。

  开盘项目中星沙、岳麓、雨花三分天下,供销占比超八成;岳麓区多个高性价比项目开盘,整体去化率最高。 世联行湖南开发咨询总经理吴婷婷表示,7 月监测到 16 个项目开盘,供应 3145 套,去化率 80%,其中万科金色梦想加推 2 次,星沙房价(新城悦隽毛坯)首次破万。

  总体而言,开盘去化率两极分化持续,高性价比楼盘更受客户青睐,去化速度快。如长房东旭国际价格处于片区低位,成交均价 9700 元 /㎡,近地铁口,配套齐全,开盘推 359 套,去化率 100%,其 34 万㎡住宅整体去化周期仅 8 个月即宣告售罄。

  高价、偏远区域项目去化愈发艰难,中海珑悦府蓄客少,客户认可度不高,开盘推 176 套,去化率仅 6%,成交均价 10500 元 /㎡ (精装 2500)。 华远海蓝郡开盘推售 240 套,均价 7643 元 /㎡,但整体位置比较偏远,去化率 50%。

  成交量方面,贝壳找房长沙站业务策略中心监控数据显示,长沙链家二手买卖成交量总体涨跌较平缓,金三月仍是上半年成交量峰值,成交量在 120 套左右,其次是 5 月和 1 月。进入传统淡季以来,二手成交量环比微跌,6 月环比 5 月降 8.3%,截至 7 月 25 日,环比 6 月预约成交单量上涨 8%,按照预判,7 月至少会和 6 月整体成交量持平。

  价格方面,根据长沙二手房贝壳指数显示,6 月长沙二手房挂牌均价为 11822 元 / 平方米,环比微涨 1.29%,贝壳指数为 9775 元 / 平米,基本与 5 月持平。

  调控政策的延续,一方面导致供应端可售房源减少;另一方面,新房市场供需状况的转变,导致部分购房者分流至新房市场,供需两端的变化导致二手房市场的整体低迷。一组长沙市不动产登记中心的数据显示:长沙二手房市场在近一年(2018.6.25-2019.6.25)交易了 25047 套,而在去年同期,长沙二手房成交量为 37890 套,同比下降 33.9%。

  另据诸葛找房数据研究中心的数据称,7 月份长沙市二手房挂牌房源量为 76501 套,环比上月上涨 21%,挂牌价为 12302 元 / 平方米。而从单月挂牌价趋势来看,2019 年 7 月前期、中旬长沙挂牌价整体呈现平稳波动趋势,后期长沙二手房呈现下降的趋势,整个月份均价都在 11970-12370 元 / 平方米范围内。此前长沙二手房单月挂牌价趋势一直在 1.2W 的均价范围中波动,目前已经开始下探到 1.1W 的均价。


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